Money Think

お金について、勉強した事、実践している事などざっくばらんに綴ります

初めてのDIYと戸建リフォーム完成

不動産 資産運用 DIY

こんばんは、健四郎です。

 

少し前にご報告した戸建のDIYですが、やっとすべての修繕が終わり賃貸募集を開始することになりました。

 

6月末に決済してから、サラリーマンの仕事終わりに物件に通ったり、土日にDIYしてなんとか2ヶ月と1週間ほどで修繕完了しました。

 

今回の記事では実際にかかった費用を全て公開致します。

 

今流行りの中古物件のDIYリフォームが実際どれくらいでできるのか？

ご参考にしていただけると幸いです。

 

DIY・不動産未経験のサラリーマンが戸建を直してみた結果

 

それでは、まずビフォーを振り返りましょう。

 

土地として売りに出ていて、建築当初の資料はなにもない物件ですが築古物件としては比較的綺麗です。

立地も最寄駅から徒歩4分、駐車場はないものの真隣に月極があり全く不便のない場所です。名古屋市内へもその最寄駅から1本30分ほどで出ることができます。

 

謄本見る限りは築37年ほど。雨漏りなし、目立った傾きなしの躯体は良好な状態でした。

ただしハウスクリーニング入れて、壊れた浴槽取り替えてと最低限の修繕のみだと、貸しに出して4万前半がいいところという感じでした。

 

そこで、可能な限り費用をかけず、かつ近隣相場の中で最大限家賃が取れるようにリフォームをしようと考えました。

 

意識した点は以下の通りです。

 

・表層リフォームで費用のかかる床は可能な限りそのままorシート上貼り

・古い畳のままでもあまり違和感ないような色合いで壁を考える(和室のままでかっこよくを意識)

・水回りは清潔感が出るように。特にお風呂に費用をかける

 

そういった点を意識して直しました。その結果がこちらっ！

 

 

いかがでしょうか？ 

 

玄関入ってからの印象、各部屋の色味など古くても味に感じるように意識しました(どう思うかは入居者次第・・・w)

 

現在5.8万で賃貸募集中です。

 

ではここから物件取得から修繕まで、実際にかかった費用をみていきましょう。

 

初めての戸建購入。取得から修繕まで実際いくら？？

まずは、物件の取得費用からみていきましょう。

 

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物件本体価格が250万円、 諸手数料・税金含めて285万ほどでした(不動産取得税除く)
所有権移転費用は、細かいことを言うと一部家屋が建つ土地以外に共有持分があり、その分の移転費用も含んでいます。

 

これに加えてリフォーム費用がかかりました。

実費を集計したところ、以下の通りでした。

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今回業者さんに発注したのはお風呂と襖です。

 

それぞれお風呂約23万、襖が3万5千円ほどです。

これらを自分でやろうとすると、時間がかかるのも勿論ですが工具をある程度揃えないといけないという問題がありました。


仕上がりの綺麗さ、時間の節約、工具も買うことを考えると業者さんに任せた方がいいと判断しました。

 

特に費用がかかるお風呂に関しては、ジモティで募集をされていた一人親方の大工さんに頼むことで、間接費用を削減、コストカットをすることができました。

(全壁面＋床貼り＋浴槽交換)

 

上記の風呂襖以外は、すべてDIYで修繕をしました。

 

光熱費が高いのは、上下水道共に一時使用に関わらず3ヶ月分の基本料金を徴収される地域だったためです(閉栓タイミングによっては過払い分清算あり)

 

以上のような努力もあり、募集家賃の5.8万で決まった場合はリフォーム後表面利回り約21％となります。

 

不動産投資本に書いてあるような、高利回り物件！という感じですね。

 

今回自分でイチからやってみると、不動産投資本の文章行間にある苦労や工夫のすごさが身にしみてわかりました。

 

 

やってみて言えることは・・・・

 

 

不動産投資は不労所得じゃない！！！

 

当たり前ですが、高利回りの背景にはそれなりの努力と工夫が詰まっています。

 

振り返って書いてみるとほんの1記事ですが、やっている最中は結構大変でした。

 

勤め人の仕事が20時とか21時に終わって、そこから30、40分かけて物件に行き1時間ほど修繕→帰宅して翌朝6時半起き＆土日修繕の生活は続けていると倒れるでしょうw

 

しかも、まだスタートラインに立っただけで本番は貸してからの運用です。

 

個人的には身体的に大変だったこともありますが、修繕しているうちにDIYも楽しくなり色々と勉強になったので、やってみて後悔はありません。

 

ただ人に勧めるかというと、ある程度覚悟を持ってできる人のみに限られるなと思いました。

 

 

同じように初物件の修繕に苦労されている方、またはこういったリスクも踏まえて不動産これから買おうという方の参考になれば幸いです。

 

 

さて、入居付がんばるぞ！

 

 

おわり

 

 

物件購入までの経緯はこちら↓

 

moneythink.hatenablog.com