2023年方針
昨年書いたブログから一年。
気づいたら年一のブログになってしまっていますが、今年も年初という事で方針を書いていきます。
今年の不動産方針
これは昨年と変わらず、家賃単価が高い物件を中心に狙っていきます。
ただ新規取得よりは昨年仕入れた2軒のテナント物件の再生、客付けを優先します。
優先順位としては、
1.既存空き物件の再生、可能な限り高い家賃帯での入居付け
2.現預金の回復(2022年に買った物件の自己資金、リフォーム費用を回復)
3.収益性が高い物件の取得(可能な限り市内)
理由
賃料の高さには昨年と変わらず拘りたいと考えています。主な理由は昨年同様。
昨年購入した2物件はどちらもテナント使用を想定した店舗付き戸建。
立地も名古屋市内街中の駅から7分以内の近隣商業地域で、比較的テナント需要が見込まれる地域で買っています。
これをまずは想定から現実の収益に変えるのが第一。埋まらないならば理由があるはずで、その理由の理解と修正がないと正しく次の物件も買えないと考えています。
そして、そのお客様を付けてからは現金の回復。
言うまでもなく現金は取れる選択肢を増やしてくれます。
実際、昨年買ったうちの一つは法人で所有する戸建を売却したお金で現金買いしてます。割安に買えましたが、融資を付けていると競争に負けていたので、そういった意味でも現金は取れる戦略を増やしてくれます。
最後に3番目の収益性高い物件取得は、余程勝てる道筋が見える物件であればリスク許容範囲内で優先順位2番に繰り上げしようと考えています。
これは、個人として抱える弱点を考慮してこの順位としました。
弱点は、特に返済比率が高め(事業のみなら60%,サラリーマン給料合算で40%)なのと、戸数規模が少ない(3棟5室、太陽光2基、法人1棟1室)ことです。
今の方針は賃料単価が高い分、売り上げの伸びが早く、うまく運営をすれば現金が貯まるスピードも速いので、早い成長の為にあえて取っているリスクですが、その分規模が小さいうちは一戸当たりの空室ダメージも大きく、手元現金の管理が重要となります。
この状態で間違うと経営的に大きなダメージを負う可能性があります。
そのため、検討するにしても大前提で空き室を埋めた後、なおかつ方針通り高い賃料が取れて収益をとれる物件、もしくは戸数が多くて空室リスクをならすことが出来そうな物件に限るなど、手元に残る現金をよく吟味してここは進めたいと考えています。
目標
2023年売り上げ目標1000万越え。
中期で可能な限り早期に2000万越えを目指す。
ただし、金利や市況の変化には警戒し、自分と家族の生活を考慮した安全ライン、防御策は毎月確認し進むこと。
読んでも全くためにならない、完全に自分のためのブログですが、来年見返したときはどうなるか。
楽しみです。
昨年の年初方針
初々しい不動産デビューの時の記事
ブログに書くことは減りましたが、ここから約3年と半年。時間が経つのは早いものです
今年の不動産方針
明けましておめでとう御座います。
すっかりブログ熱も冷めて放置していたブログですが、久々に頭の整理も兼ねて自分の方針を書いてみようと思います。
今年の不動産方針
昨年と変わらず、店舗、事務所、小規模ビル、事業貸し倉庫、都心部築古戸建を中心に狙っていきます。
理由
出来るだけ客単価の高い所で事業展開したいと考えているので、一戸辺りの賃料が高くなりやすい物件を検討対象にしてます。
まだ数年の経験しかないですが、古い物件は修繕費が結構掛かります。費用のかかり易い水回りや、雨漏などの突発的な修繕に対応出来る様にしないといけません。
特に入居中のトラブルは悠長に安い所を探してる時間はなく、即時の対応を求められる為、費用が高くつく事もあります。
所有する築30年越えRCビルでも、昨年ゲリラ豪雨により排水管がオーバーフローし、一階テナントさん床が水浸しになり、配管勾配をやり直して交換するのに36万ほど掛かりました。
特にRC造だと、穴を開けるのでもコア抜きしないといけなくて、埋没配管直すのは高くつきます。(空いて欲しくない穴は無料で空くけど、穴を開けたい時は高い)
そんな時に、貸出賃料が低いと経費倒れになります。
このビルの事例だと、一階テナントは132000円で貸しています。出費は痛いですが他の維持費税金を考えなければ、単純計算で約3ヶ月あれば修繕費を回収出来ます。
家賃5万だったら、7.2ヶ月も掛かります。
このテナントの事例はあくまで一例ですが、家賃3万の部屋でも10万の部屋でも、エアコンが壊れたり漏水したりというのは、古い建物なら当然に起こりうる事です。
安い家賃の物件で利益を確保するには戸数規模を増やす必要があります。
不動産価格が上昇している昨今で、融資返済、修繕費と税金、その他経費を除いた純粋な利益を残すには、結構な努力が必要になるのではないでしょうか。
同じ努力をするなら、数を追うより価値を最大化し、単価を上げる方で闘いたい。
だからこそ、客単価(家賃)が高い物件を、どう作り出していくか？が今年のテーマです。
反面、商業へのコロナの影響、空室長期化、滞納など、単純な住居よりもリスクは大きいので、管理会社さんや懇意の仲介さんなど、外部パートナーと上手く付き合いながら対応していければいいなと思います。
(去年も滞納あったけど、管理会社さんと一緒に対応して正常化)
今年も頑張るぞ💪
2020年12月 1号2号発電所 発電実績レポート
新年あけましておめでとうございます、健四郎です。
最近はほぼ太陽光発電のレポートブログと化していますが、お金について学んだり実践した事を綴るこのブログを始めた頃と比べると、資産も生活も大きく変わりました。
こちらは約2年前に書いた記事ですが、この時書いた太陽光と不動産賃貸業への参入は現実のものとなり、現在は太陽光発電所2基、戸建2棟、ビル1棟を所有するまでになりました。
マネーフォワードの表示残高も倍の2000万円を突破し、地道に勉強しては自分のお金で少しずつリスクをとって経験を積んだのが、着々と血肉となり育っていっている感触を得ています。
よく日記やブログに書いて宣言すると現実になるといいますが、本当になっていきますね。
今年も変わらずコロナで先行き不透明な時代が続きますが、止まない雨はないと信じて、コツコツとサラリーマン卒業に向けて進んでいきたいと思います。
そんな新年の抱負と振り返りをしたところで、今月も発電レポートを更新していきます。
2020年12月 1号2号発電所 発電実績
第1号発電所 12月発電実績
12月は思ったよりも天候が安定しており、業者予測、昨年発電実績も含めて上回る結果でした。
売電額は170,480円でした。
こちらは発電開始した2018年12月から昨年12月までの平均発電量などの推移です。
たまに昨年8月のように異常に発電する月もあったりしますが、年間通して見るとほとんど同じように季節変動しながら推移しているのが分かります。
返済や税金引くとそんなに儲けはないですが、不動産と比べると入退去がなく安定的に売り上げ予測が立つのが魅力ですね。
株でもそうですが、リスク(変動)要因の性質が違うものを複数持っていると、今回のような突然の不況の時に心の支えになってくれます。
第2号発電所 12月発電実績
2号発電所の方は業者予測に対し7,008kWhで達成率108.6%、売電額は126,144円でした。
こちらも年間の推移はだいたい予測がつく範囲の変動でした。
今後長期になっていくに従い、こういったデータを活かして不具合の早期発見などに役立てていければと思います。
2020年はコロナ一色で、大きく生活が変わった年でもありましたが、気候に関して言えば比較的平穏な一年でした。(昨今のような大雨、台風の被害が少なかった)
今年も引き続きコロナ問題は燻り続けますが、来年末にはどんな未来が待っているでしょうか。
不安な世の中ですが少しでもいい未来にするために、個人でできる事を全力で今年もやり切りたいと思います。
今年も引き続きよろしくお願いします。
おわり
2020年11月 1号2号発電所 発電実績レポート
こんにちは、健四郎です。
コロナコロナと騒いでいたらあっという間に2020年が終わります。
足元では再び感染爆発の状況。
どうなることでしょう。
個人でできることは、自分の身を守りつつチャンスの目に敏感になることくらいでしょうか。
なんにせよ、ピンチはチャンスというのでただ怖がるのではなく先を見据えて淡々と行動したいものです。
そんなことを思いながら、今月も発電実績をレポートしてきます。
2020年11月 1号2号発電所 発電実績
第1号発電所 11月発電実績
11月は比較的天気に恵まれていて、業者予測を超え8015kWhでした。
調子いいな〜と思ってましたが、去年の方がさらに発電しているんですね。
最近の11月は天気に恵まれています。
売電額は168,315円でした。
故障などなければ今年も対業者予測100％で着地しそうです。
ほんと、太陽光のシュミレーターって正確ですね。
第2号発電所 11月発電実績
2号発電所も対業者予測超え。売電額は122,202円。
そうえいば2号基、先月でまる1年が経過していました。
こちらもほぼ業者予測通りの発電量着地になりそう。
安定しています。ありがたや。
さてさて、今年もあと1ヶ月！未来の自分のために、最後まで全力で頑張るぞ！
おわり
2020年10月 1号2号発電所 発電実績レポート
こんにちは、健四郎です。
今年はコロナで大変な最中ですが、不幸中の幸いか、台風は去年来たような激しいものが上陸せず、 平穏に9〜10月は平穏に過ぎました。
お陰様で今月はそこそこの成績です。
早速実績をみてみましょう。
2020年10月 1号2号発電所 発電実績
第1号発電所 10月発電実績
今月の発電量は8233kWh,前年に比べると114.9%でした。
先月は前年と比べて低調でしたが、取り返してきた感じです。
売電額は172,893円でした。
1日あたりの平均発電量と最高・最低発電量の推移
やはり、ならすと去年とそこまで変わらない水準で着地しそうです。
第2号発電所 10月発電実績
第2発電所もしっかり業者予測を達成。売電額は132,714円でした。
1日あたりの平均発電量と最高・最低発電量の推移
10月は平穏に過ぎ去り、安定した稼働をしてくれました。
今年も残り2ヶ月。コロナもまた増えてきていますが、平和に今年も終えることができればいいですね。
また来月よろしくお願いします。
おわり。
前月レポート↓
2020年9月 1号2号発電所 発電実績レポート
こんにちは、 健四郎です。
いつの間にか10月も半分すぎていました。
気温も下がり始めて冬が近づいてくるのを感じます。
今年はコロナで大変だったから、せめていいお天気で平穏に年末を迎えて欲しいものです。
今月も淡々とデータ更新していきます。
2020年9月 1号2号発電所 発電実績
第1号発電所 9月発電実績
1号基はだんだんデータが溜まってきました。
昨年9月までの月間平均発電量は9481kWh
今年9月までの月間平均発電量は9326kWh
業者予測の1~9月月間平均発電量は9469kWh
今年は若干平均より下ですね。
しかし太陽光の発電予測はほとんどブレないですね。すごい。
今月の売電額は195,846円でした。
1日あたりの平均発電量と最高・最低発電量の推移
8月は飛び抜けて良かったですが、9月はきっちりいつも通りくらいに落ち着いてます。
第2号発電所 9月発電実績
こちらはまだ1年経過していないので業者発電予測との比較。
9月はふるいませんでした。売電額は130,176円。
1日あたりの平均発電量と最高・最低発電量の推移
もう少し時間が経過して、データが溜まったら1号基のグラフと重ねてみたり、色々比較して遊んでみたいですね。
1号と2号は売電単価が21円と18円で違うのもありますが、土地を除いた設備の総額は約500万ほど違います。
パネル容量も10kWhくらいは違う訳ですが、天候の悪いとき、曇りの時は1号と2号の発電量はそこまで大きく違いません。
最低発電量をみても分かる通り、雨の日はほぼ同じ発電量です。
違いは晴れの日の発電量で、ここの伸びが1号と2号の差を感じられる部分です。
もちろん、パネル種類やパワコン、角度が違うので比較にあまり意味はありませんが・・・
せっかくデータとっているので、今後そんな比較とかもできればいいと思います。
(たまにの除草除くと、それくらいしか太陽光の管理は日々ほぼやることない)
あとデータあれば、将来借り換え活動するときに参考資料として示しやすいかな。
とりあえず、思いついたことを書き連ねて今月は終わりです。
今後ものんびり実績アップしていきますので、よろしくです。
前月の発電実績↓
2020年8月 1号2号発電所 発電実績レポート
こんにちは、健四郎です。
急にサラリーマンの仕事が部署移動になり多忙を極めていて、8月のレポートが遅れました。
7月は冬かと思うくらいの発電量でしたが、8月は一気に回復しました。
年間通してうまく帳尻合うように出来ているんですね。
このまま台風シーズンも何事もなくすぎて欲しいです。
2020年8月 1号2号発電所 発電実績
第1号発電所 8月発電実績
8月の発電量は12,407kWhで、対前年比117％と非常に好調でした。
売電額は260,547円でした。これは過去1年半ほどの稼働の中でも一番の発電量でした。
第2号発電所 8月発電実績
2号発電所の方も非常に好調で、業者予測に対して119.4%、売電額は207,108円でした。
それぞれの月内発電量に関しても非常に好調でした。
1号発電所
2号発電所
1日にあたりの最大発電量は両発電所ともに過去と比べて特別いいという訳ではないですが、最低発電量が190kWh程と、底が非常に高い月でした。
降水量・日射量を確認してみると、やはり雨が少なくて日射が非常に良かったのがわかります。
太陽光発電オーナーとしては、非常にありがたい天候ですね。
しかし、除草をすることを考えると非常につらい時季でもあります・・・
8月某日
1号発電所の入り口↑
前に巻いた除草剤が効いているのか、入り口は枯れています。
(ここがボウボウになると入れなくなるので、特に念入りに撒いてました)
おおーー！全然中は除草剤効いてないやんけっ！パネルに影がかかるやないか！
もう少し以前撒いた除草剤効いてるだろうという、根拠ない甘い見積もりだったため、友人が持ってきてくれた手持ちバサミで約400坪の広大な土地の草刈りに挑む・・・(友人は鎌)
炎天下の中、全面やると熱中症で死ぬので、気合でパネル前面だけ刈り込み＆除草剤を手撒き。
これで少しの間だけでも改善してくれるといいけど。
マジで暑すぎて倒れるかと思った。
昼飯を食べて2号発電所に。
一部間から雑草がこんにちはしているけど、1号に比べると全然余裕じゃん！
さすがザバーン240!
北側の発電所の後ろはツタがやばい！適当に切り刻んできました。
当たり前ですが、道具の準備が大事ですね。
皆さんは間違っても、夏の炎天下で手動で雑草に挑むのはやめておきましょう。
本当に死んでしまいます。笑
今度やるときは刈り払い機だな！(前から思っていてはや1年)
おわり
