2023年方針
昨年書いたブログから一年。
気づいたら年一のブログになってしまっていますが、今年も年初という事で方針を書いていきます。
今年の不動産方針
これは昨年と変わらず、家賃単価が高い物件を中心に狙っていきます。
ただ新規取得よりは昨年仕入れた2軒のテナント物件の再生、客付けを優先します。
優先順位としては、
1.既存空き物件の再生、可能な限り高い家賃帯での入居付け
2.現預金の回復(2022年に買った物件の自己資金、リフォーム費用を回復)
3.収益性が高い物件の取得(可能な限り市内)
理由
賃料の高さには昨年と変わらず拘りたいと考えています。主な理由は昨年同様。
昨年購入した2物件はどちらもテナント使用を想定した店舗付き戸建。
立地も名古屋市内街中の駅から7分以内の近隣商業地域で、比較的テナント需要が見込まれる地域で買っています。
これをまずは想定から現実の収益に変えるのが第一。埋まらないならば理由があるはずで、その理由の理解と修正がないと正しく次の物件も買えないと考えています。
そして、そのお客様を付けてからは現金の回復。
言うまでもなく現金は取れる選択肢を増やしてくれます。
実際、昨年買ったうちの一つは法人で所有する戸建を売却したお金で現金買いしてます。割安に買えましたが、融資を付けていると競争に負けていたので、そういった意味でも現金は取れる戦略を増やしてくれます。
最後に3番目の収益性高い物件取得は、余程勝てる道筋が見える物件であればリスク許容範囲内で優先順位2番に繰り上げしようと考えています。
これは、個人として抱える弱点を考慮してこの順位としました。
弱点は、特に返済比率が高め(事業のみなら60%,サラリーマン給料合算で40%)なのと、戸数規模が少ない(3棟5室、太陽光2基、法人1棟1室)ことです。
今の方針は賃料単価が高い分、売り上げの伸びが早く、うまく運営をすれば現金が貯まるスピードも速いので、早い成長の為にあえて取っているリスクですが、その分規模が小さいうちは一戸当たりの空室ダメージも大きく、手元現金の管理が重要となります。
この状態で間違うと経営的に大きなダメージを負う可能性があります。
そのため、検討するにしても大前提で空き室を埋めた後、なおかつ方針通り高い賃料が取れて収益をとれる物件、もしくは戸数が多くて空室リスクをならすことが出来そうな物件に限るなど、手元に残る現金をよく吟味してここは進めたいと考えています。
目標
2023年売り上げ目標1000万越え。
中期で可能な限り早期に2000万越えを目指す。
ただし、金利や市況の変化には警戒し、自分と家族の生活を考慮した安全ライン、防御策は毎月確認し進むこと。
読んでも全くためにならない、完全に自分のためのブログですが、来年見返したときはどうなるか。
楽しみです。
昨年の年初方針
初々しい不動産デビューの時の記事
ブログに書くことは減りましたが、ここから約3年と半年。時間が経つのは早いものです
