サラリーマンが太陽光を始めるまで 〜物件の探し方〜
こんにちは、健四郎です。
昨日は初めての青色申告会で疲れてしまい途切れてしまいました。
引き続き太陽光シリーズです。
■サラリーマンが太陽光発電所を作るまで
■-1- 太陽光発電について
■-2- 産業用太陽光発電について
➡️■-3- 物件の探し方〜その1
■-4- 物件の探し方〜その2
■-5- 契約後の流れ、運営について
太陽光物件の探し方
ここからは具体的な太陽光物件の探し方に触れていきます。
10kW以上の産業用太陽光の場合、主に設置場所は保有物件の屋上か土地に設置するパーターンがあります。
ビルの上に設置する場合は場所を用意する必要はありません。
広さによりそもそも10kW以上できるか？日当たりは確保できるか？という問題もありますので、複数の業者にシュミレーションをしてもらい、費用と利回りが合うところでやるといいと思います。
土地を新たに用意しない分、利回りは10％以上を十分狙えます。
外壁塗装など、足場を組むタイミングと合わせてやるものいいかもしれません。
注意点としては、後から屋上設置する場合太陽光の重さはビルの設計上織り込まれていない筈なので、建築士などにも載せて問題ないか？確認したほうがいいでしょう。
また、実際に設置するまでに近隣ビルへの根回しは必須です。
後からパネルの反射光が眩しいとクレームが入ることがあります。
(土地に設置する野立太陽光もこの辺りは同様です)
土地に設置する野立て太陽光の場合は、すでに保有している土地に設置するか、新たに用地を仕入れてやるか、ということになります。
この野立ての物件の探し方について詳しく書いていきます。
野立て太陽光発電所の物件検索
土地を持たないサラリーマンが太陽光を始めるにあたり、まず探しやすいのは太陽光発電専門のポータルサイトです。
太陽光だけでなく風力発電なども掲載あり、再エネ投資を考えるなら一度は見るサイトです。
希望の「地域」「低圧」でチェックを入れて検索すると一覧で出てきますので気になる物件があれば資料請求をしてみて検討します。
会員登録は無料となっています。
ここで、物件を探す時のチェックポイントが3つほどあります。
1.表示利回りはあてにしない
例えばタイナビで「新築」「東海」を選んで利回り順に並べてみますと、物件の利回りは11.88%~9.34%です。
ほとんどの新築太陽光物件がだいたい表面利回り10％前後で売りに出されており、それくらいが相場です。
大まかに太陽光発電所を1基作るのには以下の費用項目がかかります。
・パワコン
・ケーブル
・架台
・スクリュー基礎
・パネル設置工事費
・電気工事費
・フェンス
・電力連携負担金
・土地代
・土地造成費用
・農地転用費用
・土地登記、仲介手数料
・防草シート
・遠隔監視システム
・工事業者の交通費など諸経費
これと別に動産保険代がかかります。
(信販融資の場合は10年分がついてます)
ただ、業者によって見積りの表示価格に何が含まれているか？というのが違います。
例えばこれは実際に掲載されている某物件ですがこのように書かれています。
利回りが高い案件はまずここを注意してチェックした方がいいです。
本体価格を低くし利回りを高く表示するために、必要最低限の機材だけで価格を出していることもよくあります。
オプション欄になっていることが多いものは防草シート、遠隔監視システム、連携負担金、フェンス、標識、メンテ、保険などです。
メンテと保険については、業者提携のものを選ぶか自分で探してくるかはオーナーの方針によるのでいいと思います。
フェンス、連携負担金をオプションに入れている業者は基本的に検討しない方がいいでしょう。
なぜなら、標識とフェンスは改正FIT法で設置が義務付けられるようになっているので、つけないと指導をくらいますし場合によっては認定取り消しになります。
連携負担金も、電力会社の電力網に接続するためには必須の工事で、電力会社が工事をします。かかった連携工事負担金は設置者が払うことになっています。
※電力会社へ連携申請➡️連携負担金確定の流れなので、物件契約前は確定していない場合も多いです。
近隣土地事例を聴いて概算で見積もっておきましょう。
これら必須の費用をオプション欄に入れている業者は、交渉したとしてもスタートが高いので、トータルで見ると割高になりやすいので避けた方が無難です。
防草シートについては、場所によりますが基本的にはあった方が管理が楽になります。
雑草の伸びは以外に早く、300坪〜400坪あるような土地の草刈りを業者に頼んで頻繁にしてもらっていると非常に維持コストがかかります。
防草シートは一度敷けば10年くらいは持つので、雑草対策の手間が大きく省けます。
平米300円くらいから、ザバーンという耐久性の高い高機能なものだと800円くらいと、様々です。
安くDIYしているオーナーさんもいます
(大変なので僕はやりませんが)
雑草が伸び放題だと何がいけないかというと、伸びた雑草がパネルに影を落として発電量が落ちたり、絡まることで故障の原因となるからです。
景観的にも、伸び放題の荒れた発電所はよくなく、盗難のターゲットにもされやすくなるでしょう。
雑草対策は防草シートだけでなく砕石や除草剤、背の低い植物を植えるグリーンカバーなど様々ありますが、この費用も必ず入れて利回り計算をした方がいいでしょう。
遠隔監視システムもできればあった方がいいです。
リアルタイムで発電状況を確認でき、異常があった場合早期に発見できる確率が高まります。
いくら保険の範囲内で事故が保証されても、復旧するまでは純粋に売電できない機会損失になります。
20年の固定買取の中で最大限の収益を上げるためにも、設備不良の早期発見は重要だと思います。
以上の点を踏まえて費用を考えると、だいたい値引き交渉なしであれば表面利回り8~9%くらいまで落ちてくると思います。
太陽光融資は金融機関によりますが、1%台後半から3％くらいの金利で、15年内の融資を組むことが多いです。
この図は以前の不動産に関する記事で話題にしたローン定数の早見表です。
一番左の列は想定金利で10年〜30年の融資期間でローン定数を出しています。
(太陽光の場合、最大でも20年くらいの融資期間になると思います)
利回り8%だと2％の金利で15年融資組むとイールドギャップ0.28です。
実質利回りで計算するとマイナスでしょう。
フルローンで引いた場合15年間いくらも残らず、稼げるのが発電効率も落ちた15年〜20年の5年のみになってしまいます。
いくら不動産と比べ空室もなく保有中の経費率を抑えることができると言っても、これだと正直ほとんど儲からないのでやめた方がいいでしょう。
個人的な目線では、太陽光システム本体以外の実際に手元から出る必要経費全て合わせて最終表面利回り10%は切らないようにと考えています。
意外に見積もり外で必要な費用が発生することが多いので、しっかり業者さんの見積もりをチェックし交渉していくことが大切です。
長くなったので次回に続きます
前回記事はこちら
イールドギャップについて
