持たざる者の悪あがき 違反建築を乗り越えろ！
こんばんは、健四郎です。
だいぶ寒くなり冬本番モードになってきました。
いよいよあと1ヶ月ちょっとで2019年も終わります。
みなさまはやり残したことはないでしょうか？
僕はというと、今年最後の大勝負で現在ある一棟物件を仕込もうとしています。
まだ買える確証がないので詳細を言えませんが、結構いい立地の物件をまあまあいい価格で指値が通りました。想定通りに再生できれば超街中で残存年数がまだあるRCで利回り12~15％狙えます。
指値が通りとても喜んであとは融資付だ！と意気込んでましたが、仲介さんが「実は…」と恐る恐る出してきた新築時の図面を見て驚愕！
容積オーバー、しかも既存不適格じゃなくて違反建築じゃん！！
既存不適格と違反建築について
元々、仲介さんからは内覧後に「よくみたらこれ容積オーバーしてますね」と言われていました。
その時は登記簿上の延べ床で計算すると容積オーバーになると聴いていたので、「まあ図面見て階段とか共有部分をちゃんと除くように計算したらギリギリ収まるっしょ」と軽く考えてました。
建ぺい率と容積率についての基礎知識はこちらがわかりやすいです。↓
そんな中、指値が通ると同時に控えめに差し出された新築時の図面を見ると、現況店舗のフロアが新築時は駐車場で設計されています。
調べてみると、これは建築基準法の「建物全体の床面積の１/５までの分の駐車場はカウントしなくてOK」という緩和規定を利用した裏技で、駐車場として申請しといて後からこっそり店舗にコンバージョンすることであら不思議！使える床面積がおっきくなっちゃった！という手法のようです(やっちゃだめ絶対)
おかげさまで容積率37％オーバーの違反建築です。
猫も杓子もコンプライアンスの昨今、こんな状態で融資など通るはずもなく・・・
せっかくチャンスを掴んだのに！と天を仰ぎました。
ただこれですごすご引き下がるのは勿体無い。
一晩考えた末に、買い付け金額は今の指値で合意した金額のまま、先入れする手付金内で売主様の方で問題の店舗のフロアを駐車場に戻してもらう提案をダメ元でしてみることにしました。
流れとしては、
1.仲介さんに建築指導課にどれだけ内装解体して工事すれば駐車場として認められるかを確認してもらう
2.建築指導課の指導に沿った形で解体の見積もりを複数社とる。最安値の金額分手付金を入れる。
3.並行して仲介さんに、売主さんに融資内諾後決済までにその手付金範囲で解体してもらうよう交渉してもらう(実質的にさらに解体分値引きだけど、心理的に手元金じゃないので受け入れやすいかな？)
4.決済までには容積オーバーの状態が解消される前提の元融資をお願いする
5.融資内諾頂いたら売主さんに解体を実行してもらい、完了後写真など証拠を銀行に提出→決済へ
この流れでいければ、実質さらに値引きを得ながら違反状態を解消した綺麗な物件を手に入れることができる！
売主さんにとっても、融資がダメなら手付けを返すのみ、最悪でも今の違反状態をどれだけのコストをかければ解消できるかが、自ら実働せずにわかる。
どのみち、売主さんは今のままでは現金買いの天使を待つしかありません。
このような青写真で今絶賛交渉しています。
当然、こんな苦労せずいい物件を買えればいいですが、持たざる者はどうにか凹みを加工する技術を学んで戦わないとやっていけません。
この指値を通すまでも結構交渉したので、さらにこんな小難しい交渉することで単純に嫌われて終わりかもしれませんww
一棟ものの実績ない自分に融資もちゃんとつくか未知数です。
それならそれで次を探すまでですが、なんとかうまくいってほしい！
どうかみんな、おらに力を分けてくれっ・・・！！
こうご期待！
