今年の不動産方針

明けましておめでとう御座います。

すっかりブログ熱も冷めて放置していたブログですが、久々に頭の整理も兼ねて自分の方針を書いてみようと思います。

今年の不動産方針

昨年と変わらず、店舗、事務所、小規模ビル、事業貸し倉庫、都心部築古戸建を中心に狙っていきます。

理由

出来るだけ客単価の高い所で事業展開したいと考えているので、一戸辺りの賃料が高くなりやすい物件を検討対象にしてます。

まだ数年の経験しかないですが、古い物件は修繕費が結構掛かります。費用のかかり易い水回りや、雨漏などの突発的な修繕に対応出来る様にしないといけません。

特に入居中のトラブルは悠長に安い所を探してる時間はなく、即時の対応を求められる為、費用が高くつく事もあります。

所有する築30年越えRCビルでも、昨年ゲリラ豪雨により排水管がオーバーフローし、一階テナントさん床が水浸しになり、配管勾配をやり直して交換するのに36万ほど掛かりました。

特にRC造だと、穴を開けるのでもコア抜きしないといけなくて、埋没配管直すのは高くつきます。(空いて欲しくない穴は無料で空くけど、穴を開けたい時は高い)

そんな時に、貸出賃料が低いと経費倒れになります。

このビルの事例だと、一階テナントは132000円で貸しています。出費は痛いですが他の維持費税金を考えなければ、単純計算で約3ヶ月あれば修繕費を回収出来ます。

家賃5万だったら、7.2ヶ月も掛かります。

このテナントの事例はあくまで一例ですが、家賃3万の部屋でも10万の部屋でも、エアコンが壊れたり漏水したりというのは、古い建物なら当然に起こりうる事です。

安い家賃の物件で利益を確保するには戸数規模を増やす必要があります。

不動産価格が上昇している昨今で、融資返済、修繕費と税金、その他経費を除いた純粋な利益を残すには、結構な努力が必要になるのではないでしょうか。

同じ努力をするなら、数を追うより価値を最大化し、単価を上げる方で闘いたい。

だからこそ、客単価(家賃)が高い物件を、どう作り出していくか？が今年のテーマです。

反面、商業へのコロナの影響、空室長期化、滞納など、単純な住居よりもリスクは大きいので、管理会社さんや懇意の仲介さんなど、外部パートナーと上手く付き合いながら対応していければいいなと思います。

(去年も滞納あったけど、管理会社さんと一緒に対応して正常化)

今年も頑張るぞ💪